+7 (495) 540 52 80






ОБЗОР РЫНКА СКЛАДСКОЙ НЕДВИЖИМОСТИ за первое полугодие 2013 г.

Текущая ситуация на складском рынке

Состояние рынка складской недвижимости в Московском регионе характеризуется стабильностью основных показателей и трендов, наблюдаемых еще в 2012 году. В целом, средний уровень арендный ставок достаточно высок и превосходит докризисный.

В первую очередь, стоит отметить рекордно низкий уровень вакантных площадей на рынке, который колеблется в 0,5%-ом коридоре (1-1,5%) с конца предыдущего года. Подобная ситуация обусловлена превышением спроса над предложением в сегменте качественной складской недвижимо- сти. Дефицит качественного предложения поддерживает стабильно высокие арендные ставки на складскую недвижимость, тем самым аккумулируя дополнительную прибыль для девелоперов и инвесторов. Поддержание рынка в состоянии дефицита выгодно, но не может долго продолжаться, поэто- му в среднесрочной перспективе пока не произошло насыщения рынка.

Темпы ввода новых объектов будут зависеть от спроса на складские проекты, а так же от возмож- ности поиска крупного арендатора или покупателя под конкретный реализуемый складской проект.

Девелоперы в большинстве случаев для крупных проектов предпочитают схему «built-to-suite». Это позволяет с одной стороны снизить риски, с другой вывести такой объем нового предложения на рынок, который будет востребован рынком.

 

Комментарии к отчету, Евгений Нумеров

 

 

Основные тенденции складского рынка Московского региона:

  • В сегменте складской недвижимости зафиксирован рекордно низкий уровень вакантных помещений - 1,2%.
  • Преобладание спроса над новым предложением. Объем заключенных сделок в первой половине 2013 года составил около 500 тыс. кв.   м, а введено новой качественной недвижимости всего 260 тыс. кв. м.
  • Среди знаменательных для рынка транзакций за I полугодие 2013 года выделяются: аренда 72 тыс. кв. м в логистическом парке «Север» компанией IKEA, аренда 50 тыс. кв. м в логистическом парке «Быково» компанией Univeg Logistics, покупка 50 тыс. кв. м в «ПНК-Чехов» компанией RB Invest – инвестиционная сделка. 

 

Общая ситуация на рынке представлена в Таблице 1. Таблица 1.

Основные показатели рынка складской недвижимости за I полугодие 2013 года

* Без учета НДС, операционных расходов и коммунальных платежей

 

 

Предложение

За I полугодие 2013 года было введено 260 тыс. м2 качественной складской недвижимости, таким образом был осуществлен 4% прирост к текущему объему рынка. Совокупный объем складской недвижимости Московского региона с учетом нового предложения составил 6,36 млн. м2.

Ввод новых объектов производился равномерно в течение двух кварталов: в 1-м и во 2-м кварталах было введено примерно по 130 тыс. м2. Если учесть заявленные проекты на текущий 2013 год, то за I полугодие было реализовано всего 32,1% из запланированного объема в размере 810 тыс. м2.

Первая половина года чаще всего характеризуется низкими темпами ввода новых объектов. Основной годовой прирост предложения на рын- ке приходится на вторую половину года, поэтому существует высокая вероятность, что показатель ввода за 2013 будет выше, чем за 2012 год, который составил 590 тыс. м2.

 

Общее предложение и новое строительство качественных складских площадей, млн. кв. м.

 

В I полугодии текущего года на рынок вышел логистический парк «Логопарк Север», общая пло- щадь которого составляет 110 тыс. м2. Складской объект располагается в 7 км от МКАД по Ленинградскому шоссе на территории Солнечногорского района. Удобное местоположение и высокий класс объекта позволили привлечь крупнейшие рос- сийские и иностранные компании: IKEA, Global Logistic Projects, Эльдорадо и др. Стоит отметить, что на текущий момент практически весь логопарк сдан в аренду, хотя документы на ввод объекта в эксплуатацию будут получены не раньше августа месяца текущего года.

В производственно-складском комплексе «Инфрастрой Быково» был введен корпус «Т» об- щей площадью 61,55 тыс. м2, который стал вторым по величине новым объектом складской недвижимости I полугодия 2013 года. Объект расположен в 19 км от МКАД по Новорязанскому шоссе, в непо- средственной близости от города Жуковского.

Девелопер PNK Group реализовала складской объект на территории PNK Внуково, общей площадью 25 тыс. м2, по схеме «built-to-suite» для ком- пании Фортекс.

 

Таблица 2. Наиболее крупные складские объекты, введенные в эксплуатацию в I пол. 2013 года в Московском регионе  

 

 

 

Крупнейшим заявленным объектом складского назначения до конца 2013 года является проект складского комплекса «Никольское», который реа- лизуется компанией National Energy (совместный проект Eastward Capital и National Consulting). Об- щая площадь данного складского комплекса со- ставляет около 106 тыс. м2.

Девелоперская компания Raven Russia получила кредит у Райффайзенбанк в размере $47,5 млн. сроком на 10 лет для реализации второй очереди логопарка «Климовск». Вероятнее всего, это позволит закончить проект в намеченный срок – 3 квартал 2013 года.

Во втором полугодии запланирован ввод порядка 550 тыс. м2, а совокупный годовой объем может составить около 810 тыс. м2. Возможно, что данная цифра будет корректироваться в сторону уменьшения в результате переноса сроков ввода объектов.

 

Таблица 3. Наиболее крупные складские объекты, запланированные к вводу в эксплуатацию во II пол. 2013 года

 

 

Наибольший объем нового предложения в сегменте складской недвижимости был введен на северном направлении – 110 тыс. м2 («Логопарк Север»), второе направление по объему ввода – юго-восток и юг, что можно в целом считать южным направлением. На южном направлении введено 148 тыс. м2, новое предложение распределено достаточно равномерно по юго-западу, югу и юго-востоку, в отличие от севера, где все новое предложение сконцентрировано исключительно в северной части региона.

 

Направления ввода новой складской недвижимости в Московском регионе в I пол. 2013 г.

 

Во II половине 2013 года запланирован ввод новых объектов по трем основным направлениям: северному, юго-восточному и южному.

Направления планируемого ввода новой складской недвижимости в Московском регионе
во II пол. 2013 г.
 
 
 
 

Подобная структура ввода новых складских объектов достаточно сбалансирована и позволит удовлетворить спрос на основных направлениях – северном и юго-восточном. Для запланированных проектов до конца 2013 года характерно тяготение к юго-восточному направлению, в отличие от традиционной строгой южной локации. Ввод новых объектов на юго-востоке позволит разнообразить предложение и охватить юго-восточную транс- портную инфраструктуру.

Спрос

За I полугодие 2013 года было поглощено око- ло 500 тыс. м2 качественной складской недвижи- мости, спрос достиг своего максимума во втором квартале, когда были заключены крупнейшие сдел- ки (см. Таблицу 4)

Уровень вакантных площадей в настоящий момент составляет 1,2%, причем в конце прошлого года значение показателя составляло 1,5%. Некото- рое снижение уровня вакантных помещений про- исходит из-за стабильно высокого спроса на фоне низких темпов ввода нового качественного пред- ложения.

Прогнозировать дальнейшее поведение уровня вакантных площадей достаточно сложно, так как данный параметр зависит одновременно от двух вероятностных переменных. Во-первых, заплани- рованный объем ввода до конца 2013 года будет играть на некоторое повышение показателя ва- кантности, возможно, будет наблюдаться его рост до 2%.

Во-вторых, высокий неудовлетворенный пла- тежеспособный спрос со стороны торговых опе- раторов, ритейлеров и компаний, работающих в сфере онлайн продаж, если не позволит удержать текущий уровень вакантности, то скорректирует на уровне на 1,5-1,8%.

 

Динамика предложения и уровня вакантных площадей в качественных складских объектах

 

Помимо посткризисного тренда на реализацию проектов «built-to-suite», на рынке сформировалась тенденция к активной покупке или сдаче объекта в аренду на этапе проектирования и строительства. С учетом низкого уровня вакантных площадей скорость заполнения арендаторами нового объекта достаточно высокая, а так же зависит от стандартных характеристик объекта складской недвижимости. По мнению экспертов компании, скорость поглощения проекта может занимать, в среднем, 1-3 месяца в зависимости от масштаба проекта.

Успешным складским проектом является «Логопарк Север», так как данный объект уже практически полностью сдан в аренду крупных российским и иностранным компаниям. Во втором квартале была совершена крупнейшая сделка на аренды рынке – компания Ikea арендовала 72 тыс. м2 в «Логопарке Север».

Первое полугодие было отмечено инвестиционной сделкой в крупном складском проекте, реализованным компанией PNK-Group, – «ПНК Чехов». Девелоперская компания изначально планировала продажу объекта целиком, однако, ввиду значительного масштаба проекта (общая площадь составляет 398 тыс. м2) PNK-Group решила продавать его по частям. Так, компания RB Invest приоб- рела 50 тыс. м2 в данном складском комплексе за $ 60 млн. Возможно, во II полугодии стоит ожидать новых инвестиционных сделок, связанных с данным проектом.

 

Таблица 4. Примеры крупных сделок по аренде/продаже складской недвижимости в I полугодии 2013 г.

 

Популярностью у арендаторов в I полугодии пользовался логистический парк «Быково». Совокуп- ный объем сделок по аренде, связанный с данным объектом составил около 92 тыс. м2, что составляет чуть меньше 20% всего поглощения за полугодие. Две крупнейшие сделки по данному объекту были со- вершены компанией «Твин» (41 890 м2) и логистическим оператором Univeg Logistics (50 000 м2).

 

Ценообразование

Средний уровень арендных ставок в течение I полугодия оставался стабильным при сравнении с концом 2012 года, прогнозируемое повышение до конца текущего года не будет превышать 5-6%.

Текущий уровень арендных ставок можно считать высоким и наличие дефицита на рын- ке качественной недвижимости является прямой причиной удержания подобного уровня. Не сто- ит ожидать снижения уровня ставок при услови- ях сохранения сложившихся тенденций на рынке: низкие темпы ввода нового предложения, высокий спрос и низкая вакантность в качественных объектах.

Средняя величина базовой арендной ставки в складской недвижимости класса А составля- ет $ 125-135 м2/год, а для класса В – $ 115-125 м2/ год. Данные арендные ставки представляют собой ставки triple net. К базовой арендной ставке, в ка- чественных объектах – складах класса А, аренда- тор оплачивает НДС, затраты эксплуатирующей организации и коммунальные расходы. Средний уровень эксплуатационных платежей составляет $ 25-40 м2/год, в зависимости от индивидуальных характеристик организации и уровня услуг.

Арендные ставки могут варьироваться в зависимости от местоположения, качества объекта недвижимости, уровня предоставляемых услуг и другого.

Ставка капитализации для качественной складской недвижимости составляет от 10 до 11% в зависимости от характеристик конкретного складского объекта. Стоимость продажи 1 м2 варьируется в диапазоне $ 1150-1400 за м2. 

 

Поправки в законодательстве

Начиная с 1 марта 2013 года в силу вступило Постановление правительства Москвы, принятое 22 августа 2011 года №379-ПП. Вместе с данным постановлением в силу вступило корректирующее постановление №833-ПП, принятое 26 декабря 2011 года.

Согласно данным правовым документам с 1 марта ограничено свободное передвижение транзитного большегрузного транспорта (более 12 т) по МКАД в период с 6 утра до 22 вечера.

С 1 мая запрет начинает распространяться не только на транзитные большегрузные автомобили, но и на все грузовые автомобили, в том числе с московскими номерами.

Данная поправка, по мнению аналитиков нашей компании, спровоцирует повышение арендных ставок на складскую недвижимость, расположенную в непосредственной близости от МКАД. В настоящий момент наблюдается уже некоторое повышение внутри зоны 10-км от МКАД.

 

Интересные события

25 июля компания «Склад-Менеджмент» приняла участие в IV Международном инвестиционном форуме «Индустриальные проекты в России - 2013».

 

 

Программа мероприятий получилась насыщенной и интересной. Согласно недавно проведенному исследованию, проведенному Ассоциацией индустриальных парков всего в настоящий момент насчитывается порядка 80 действующих и проектируемых индустриальных парков на территории России. Большая часть из них сконцентрирована на территории Центрального федерального округа.

 

К наиболее важной новости проведенного форума можно отнести разработанный Сбербанком кредитный продукт «Индустриальный парк», главной целью которого является стимулирование развития данной отрасли. Его особенностью является достаточно длинный срок кредитования – от 12 до 14 лет, а доля собственных средств должна составлять порядка 20-25% от общего объема инвестирования.

Также новым шагом развития сегмента индустриальных парков стало завершение работ по сертификации индустриальных парков. Следующим шагом будет являться выработка системы критериев их качества, формирование специальных рейтингов, что говорит о постепенном «взрослении» данного сегмента.

Основным трендом на ближайшее должна стать кластеризация индустриальных парков – формирование специализированных площадок под конкретную отрасль. Данный тренд может иметь благоприятное воздействие на заполняемость развивающихся объектов.







25 июля
Во Владивостоке в 2017 году будет построено 50 000 кв. метров складских помещений

Представители КРДВ (Корпорация развития Дальнего Востока) сообщили, что во Владивостоке начато строительство новых зданий промышленного парка.


20 июля
Itella расширяет сотрудничество с «GSK»

В октябре 2015 года был проведен тендер на складское размещение продукции известной в России компании «GSK Consumer Healthcare». Объем тендера составил 11 500 паллетомест.


18 июля
В индустриальном парке «Южные врата» сдано в аренду 12 000 кв. метров складских площадей

Представители пресс-службы компании-девелопера «Radius Group» сообщили, что компания подписала долгосрочный договор аренды на 12 000 кв. метров складских площадей.


13 июля
В районе Москворечье-Сабурово будет построен офисно-складской комплекс

Представители Москомстройинвеста сообщили, что в столичном районе Москворечье-Сабурово (ЮАО) будет строиться новый, современный офисно-складской комплекс. Площадь этого комплекса будет составлять примерно 7000 кв. метров.

11 июля
В Медведково будет построен новый логистический центр с подъездными ж/д путями

Представители Москомстройинвеста сообщили о том, что в СВАО, на территории московской промзоны Медведково, будет построен новый современный логистический центр.

06 июля
В Нижнем Новгороде расширяется продуктовый ритейлер «Бристоль»

Представители «РИА Новости» сообщили о том, что известный продуктовый ритейлер «Бристоль» арендовал в Волжском индустриальном парке (находится в Нижегородской области) складские помещения общей площадью порядка 13 000 кв. метров.


04 июля
Под Подольском строятся два склада общей площадью 30 000 кв. м

Представители агентства «Интерфакс» сообщили, что в Подольском районе (МО) будет построено два новых складских комплекса. Их общая площадь будет составлять в общей сложности более чем 30 000 кв. метров.


28 июня
Новый ТЛК «Модуль» откроется летом в Шушарах.

1 июля этого года в Санкт-Петербурге начнет работать многофункциональный ТЛК «Модуль» . Он расположен неподалеку крупных городских магистралей, от железнодорожных станций Купчинская и Шушары.

20 июня
В подмосковном Подольске началось строительство крупнейшего логистического центра России

Представителями пресс-службы Г. Елянюшкина (зам. Председателя правительства МО) было сообщено, что в городе Подольске (МО) будет построен новый агрокластер.

15 июня
«Волма» арендовала новый склад в Петербурге

Представители пресс-службы агентства коммерческой недвижимости «SPB4RENT» сообщили, что компания «Волма» взяла в аренду складское помещение.

09 июня
Центр внедрения перешел на «Транссервис»

Группа компаний «Протек» намерена расширить складские мощности в городе Пушкин (Московская область).


07 июня
Питерский девелопер хочет развивать свои проекты в новых регионах. Начнет с Подмосковья

Компания «А плюс девелопмент» намерена развивать свои проекты там, где их присутствия еще нет. Инвестиции на приобретение и развитие до 500 га земли в российских регионах составят 3 млрд. рублей.