+7 (495) 540 52 80






Обзор рынка складской недвижимости Московского региона I полугодие 2014 года

Текущая ситуация на складском рынке

Рынок индустриальной и складской недвижимости Москвы и Московской области находится в состоянии снижения активности. Несмотря на рекордные показатели ввода за первую половину года, ситуация со снижающимся спросом и возрастающими рисками макроэкономического и политического характера давят на складской рынок.

Благоприятное положение складского сегмента в 2013 году, когда наблюдалась низкая вакантность, высокий платежеспособный спрос и рекордно высокие арендные ставки, сменилось торможением и неуверенностью арендаторов. Основная трудность при заключении новых сделок аренды и продажи заключается в скачкообразных изменениях курсов иностранных валют. Коридор колебания доллара США и евро составил около 9%, причем сначала наблюдалось укрепление иностранных валют и ослабление рубля, а потом ситуация менялась на противоположную. 
 
Снижение среднего уровня арендных ставок произошло примерно на 8% относительно ставок конца 2013 года. Для девелоперов пришло время принятия тактических решений относительно приемлемого уровня вакантности (возросшего до 2,8%, тенденция до конца года – повышение до 3-6%) и приемлемого уровня арендных ставок, обеспечивающих необходимый арендный поток.
 
Основные тенденции складского рынка Московского региона 
(I полугодие 2014 года):
 
Новое предложение на рынке складской недвижимости составляет 505 тыс. м2.
 
На рынке наблюдается планомерное снижение спроса, после рекордного 2013 года. Показатель поглощения рынка за первые 6 месяцев текущего года составил всего 265 тыс. м2. 
 
Уровень вакантности незначительно увеличился до 2,8%. За первую половину текущего года вакантность возросла, в среднем, на 1,5% .
 
Рынок складской недвижимости «развернулся» с преобладания спроса к преобладанию предложения. По итогам I полугодия ввод нового предложения составил 543 тыс. м2, а показатель спроса за аналогичный период – 265 тыс. м2. Разрыв между этими показателями составляет 280 тыс. м2. В 2013 году спрос возобладал над предложением на 300 тыс. м2.
 
Общая ситуация на рынке представлена в Таблице 1.
 
Таблица 1. Основные показатели рынка складской недвижимости в H1 2014 года
 
 
* Без учета НДС, операционных расходов и коммунальных платежей
 
Источник: Склад-Менеджмент
 
 

Предложение

 

Первая половина 2014 года на рынке складской и индустриальной недвижимости Москвы и Московской области отметилась выраженным оживлением девелоперов, которые вывели на рынок рекордные 543 тыс. м2 (+12% относительно предыдущего полугодия). За I полугодие 2013 года было реализовано всего 260 тыс. м2, таким образом текущий год превзошел прошлогодний показатель более, чем в 2 раза. Совокупный объем складской недвижимости Московского региона с учетом нового предложения по итогам I полугодия 2014 года составил 7,388 млн. м2.
 
Ускорение темпов ввода нового предложения наметилось еще во второй половине прошлого года, когда было введено 485 тыс. м2.  Очевидно, что рынок «разогревается» и происходит постепенное наращивание темпов ввода нового предложения. В 2012 году совокупный прирост складского рынка составил 600 тыс. м2, в 2013 году – 745 тыс. м2. 
 
Напомним, что последний раз рекордные показатели наблюдались в 2009 году – 1,15 млн. м2, что являлось своеобразным индикатором кризиса, разразившегося в конце 2008 года. Тогда скорейший вывод складского проекта на рынок и получение ранних арендных потоков стали факторами выживания для девелоперских компаний.
 
Общее предложение и новое строительство качественных 
складских площадей, млн. кв. м.
 
Источник: Склад-Менеджмент
 
 
Среди крупнейших новых складских объектов стоит отметить складской комплекс «Технопром Бритово» (I очередь), общей площадью 80 тыс. м2. Девелопер проекта – компания «Современные складские технологии», успешно завершила строительство двух зданий по 40 тыс. м2, и до конца текущего года планирует ввести еще 95 тыс. м2 в составе второй очереди комплекса. 
 
Бельгийская девелоперская компания Ghelamco ввела в эксплуатацию вторую очередь в логистическом парке «Дмитров». В начале этого года проект компании расширился на 75,5 тыс. м2. Первая очередь в данном логистическом парке была введена еще в 2012 году и насчитывала около 56,2 тыс. м2. В соответствии с проектом, к концу 2015 года «Дмитров» будет насчитывать 225 тыс. м2.  
 
В производственно-складском комплексе «Инфрастрой Быково» одноименная компания завершила строительство очередного корпуса (Л) площадью 61,4 тыс. м2. Напомним, что в прошлом году был введен в эксплуатацию корпус Т сопоставимого масштаба. Реализация данного проекта была начата еще в 2007 году, когда на месте бывшего Быковского авиаремонтного завода началось возведения качественной складской недвижимости. 
 
Девелоперская компания PNK Group продолжает вести активную политику на рынке складской и индустриальной недвижимости Москвы и Московской области. За I полугодие 2014 года компания реализовала 53,6 тыс. м2 в индустриальном парке «PNK-Северное Шереметьево» и 30,3 тыс. м2 в логистическом парке «PNK-Чехов 2», который является продолжением одного из самых успешных проектов девелопера – логопарка «PNK-Чехов».
 
Наметилось оживление в промышленном округе «Логистический парк «ТЛК Томилино». Так в начале года на территории промышленного округа было введено в совокупности 77,5 тыс. м2 – компания GHP Group завершила строительство складского здания «Томилино К-43» площадью 49,5 тыс. м2, а «Томилино Девелопмент» ввела здание «Томилино К-41» насчитывающее 28 тыс. м2.
 
Таблица 2. Наиболее крупные складские объекты, 
введенные в эксплуатацию в H1 2014 года (Московский регион).
 
 
Источник: Склад-Менеджмент
 
 
Территориальное распределение новой складской недвижимости, введенной в I полугодии 2014 года, происходило по двум основным направлениям: северному (34%) и юго-восточному (42%) направлениям. На южном направлении ввели всего 16% от совокупного предложения, хотя по итогам прошлого года, 37% от совокупного показателя введенной складской и индустриальной недвижимости было реализовано на южном направлении. Вероятнее всего, смещение реализованных проектов на север и юго-восток говорит о пресыщении южного направления, заметно лидировавшего последние несколько лет, а также о постепенном развитии и диверсификации складского рынка региона.
 
По северному направлению, насчитавшему более 180 тыс. м2, основной вклад был внесен такими проектами как логистический парк «Дмитров», индустриальный парк «PNK-Северное Шереметьево», индустриальный парк «Орудьево» и другими.
 
Среди новых юго-восточных складских проектов, привнесших более 230 тыс. м2 по данному направлению, стоит отметить складской комплекс «Технопром Бритово» (1 очередь), производственно-складской комплекс «Инфрастрой Быково» (корпус Л), промышленный округ «ТЛК Томилино» («Томилино К-43» и  «Томилино К-41») и другие.
 
 
Направления ввода новой складской недвижимости 
в Московском регионе в H1 2014 г, тыс. м2.
 
 
Источник: Склад-Менеджмент
 
 
До конца 2014 года запланирован значительный объем ввода нового предложения на территории Москвы и Московской области. Девелоперы анонсировали выход еще 1 млн. м2 складской недвижимости помимо уже реализованных 543 тыс. м2. По оценкам нашей компании, текущий год имеет шансы побить 4-5 летний рекорд темпов прироста складского рынка. 
 
Наиболее крупным вводом, во II полугодии 2014 года, может стать третья очередь индустриального парка «Южные Врата» от девелоперской компании Radius Group. Площадь финальной очереди проекта составляет примерно 200 тыс. м2. Строительство индустриального парка было начато в 2006 году, а в 2009 состоялся ввод первой очереди – 70 тыс. м2. Общая площадь проекта составит 650 тыс. м2.
 
Компания PNK Group намеревается продолжить реализацию своих проектов и после успешной первой половины этого года. До конца 2014 года девелопер планирует ввести еще 113 тыс. м2 в логистическом парке «PNK-Чехов 2». Напомним, что 30,3 тыс. м2 в данном складском проекте уже вышли на рынок во 2 квартале текущего года.
 
Девелоперская компания «АТ Недвижимость», занимающаяся строительством индустриально-складского комплекса «Логопарк Софьино» через структуру ООО «Технопарк Софьино», ожидает окончание строительных работ первой очереди в конце 2014 года. Общая площадь первой очереди будет насчитывать 89 тыс. м2. «Софьино» - второй крупный складской проект компании после «Инфрастрой Быково». Земельный участок проекта площадью 137 Га расположен в 32 км от МКАД по Новорязанскому шоссе. К 2018 году «Логопарк Софьино» будет насчитывать 826 тыс. м2.
 
 
Таблица 3. Наиболее крупные складские объекты, 
заявленные к вводу в эксплуатацию в Н2 2014 года (Московский регион)
 
 
Источник: Склад-Менеджмент
 
 
Среди новых проектов, в которых запланирована реализация первых очередей, стоит выделить логистический парк «Радумля». Первая очередь данного крупного проекта будет насчитывать 294,9 тыс. м2 складов различного назначения, в т. ч. 41,8 тыс. м2 офисных помещений. Первая очередь состоит из фазы 1А (105 тыс. м2), ввод которой намечен на 4 квартал 2014 года, и 1Б (190 тыс. м2) со сроком ввода – 4 квартал 2015 года. Девелопером проекта выступает группа компаний TGK.
 
На 4 квартал 2014 года анонсированы первые очереди индустриальный парк «Логопарк Север-2» (девелопер - «Логопарк Девелопмент»), логистический парк «Новая Рига» и технопарк «Сынково».
 
 
Направления ввода ожидаемой складской недвижимости 
в Московском регионе в H2 2014 г, тыс. м2.
 
 
Источник: Склад-Менеджмент
 
 
 
В отличие от I полугодия, вторая половина 2014 года будет выраженно ориентирована на южное направление – 41% от совокупного объема анонсированной недвижимости или 397 тыс. м2 в абсолютном значении. В первую очередь, потенциальное доминирование южного направления связано с вводом 200 тыс. м2 в индустриальном парке «Южные Врата». По северному направлению ожидается около 32% или 311 тыс. м2. На юго-восточное направление заявлено всего 19% от потенциального прироста предложения или 184 тыс. м2.
 
До конца года заявлено более 1 млн. м2, что в совокупности с первой половиной года составит 1,5 млн. м2. Наиболее вероятный объем нового предложения с учетом состояния российской экономики и спроса на складскую недвижимость может остановиться на отметке в 900 тыс. м2. Таким образом, мы ожидаем ввод не более 400 тыс. м2 складской недвижимости до конца текущего года.

Спрос

После рекордных показателей спроса на складскую недвижимость в 2013 году, когда совокупный показатель поглощения достиг 1 млн. м2, I полугодие 2014 года с показателем в 265 тыс. м2 выглядит более чем скромно. За аналогичный период прошлого года было поглощено в 1,7 раза больше, чем в этом. Во II полугодии прошлого года было куплено и арендовано 550 тыс. м2, а в первой половине этого года в 2,1 раза меньше, что свидетельствует о достаточно резкой паузе на рынке.

Первая половина 2014 года продемонстрировала, что участники рынка предпочли взять дополнительно время на заключение сделок по продаже или аренде складской недвижимости, или вовсе перенести решение складского вопроса на более поздний срок. Пик спроса в прошлом году пришелся на 2-3 кварталы, когда было куплено и арендовано порядка 70% от совокупного годового показателя, а в первом полугодии 2014 года ситуация изменилась – объем сделок в 1 квартале превышает показатель 2 квартала. 
 
Потребность в качественной складской недвижимости у многих компаний сохраняется. Дефицит на складском рынке в 2013 году, а так же необходимость переждать неблагоприятное время в первой половине 2014 года, с точки зрения участников рынка, повлекут за собой проявления отложенного спроса в перспективе 6-12 месяцев.
 
Высокие темпы ввода нового предложения в I полугодии 2014 года и сокращение объемов, которые способен поглотить рынок за аналогичный период, повлияли на средний уровень вакантности. По итогам первой половины года вакантность повысилась до 2,8% (+1,4% относительно конца 2013 года). Если спрос будет сдерживаться неуверенностью игроков рынка, а ввод нового предложения на рынок во II полугодии составит 400-500 тыс. м2, то средний уровень вакантности по складскому рынку Москвы и Московской области может подняться до отметки 5,5%.
 
Динамика предложения и уровня вакантных площадей 
в качественных складских объектах
 
 
Источник: Склад-Менеджмент
 
 
Повышение среднего уровня вакантности будет служить, в некотором роде, оздоровлению складского рынка. Складской рынок является в данный момент «рынком производителя» за счет дефицитного состояния и преобладанием спроса над предложением в 2013 году. Такое положение вещей сказывается в первую очередь на арендных ставках и на качестве предоставляемых услуг по аренде. Для того, чтобы сдержать повышение среднего уровня вакантности девелоперским и управляющим компаниям придется пойти на уступки перед потенциальными арендаторами, принять для себя решение о возможном уровне вакантности в складском объекте с учетом доходности проекта. 
 
На рынке все еще присутствует потенциальный спрос, который по ряду объективных причин не превратился в реальные сделки. Аналитики нашей компании ожидают активизацию спроса во второй половине 2014 года по двум основным причинам. Во-первых, основной неблагоприятный фактор, сыгравший на ослабление спроса в начале года, в виде скачкообразного повышения курса иностранных валют к середине года частично нивелирован. В июне-июле наблюдается стабилизация курса валют и укрепление рубля. Во-вторых, появление готовых привлекательных складских проектов, введенных в эксплуатацию в начале года, после дефицитного 2013 года может побудить потенциальных арендаторов к активному поиску склада под собственные нужды. Мы ожидаем, что показатель годового спроса составит около 700 тыс. м2 и до конца года произойдет повышение активности основных игроков складского субрынка.
Транспортная компания STS Logistics арендовала 35 тыс. м2 в строящемся логистическом парке «Логопарк Север-2». Данная сделка является крупнейшей за первую половину 2014 года на складском рынке. Строительство логопарка идет полным ходом, общая складская площадь проекта может составить 222 тыс. м2. Проект расположен на севере Московской области, рядом с успешно реализованным «Логопарком Север», основными арендаторами которого являются «ИКЕЯ» и «Эльдорадо».
 
В логопарке «Инфрастрой Быково» розничная сеть модной женской одежды и аксессуаров Incity арендовала 30 тыс. м2. Таким образом данная компания планирует повысить эффективность работы логистики и расширить объем продаж через собственный интернет магазин.
 
Розничная сеть по продаже игрушек и товаров для детей «Бубль Гум» по договору аренды заняла 24 тыс. м2 во вновь построенном складском здании «Томилино К-43», расположенном на территории промышленного округа «ТЛК Томилино».
 
В начале года так же отметилась известная логистическая компания DMD-Cargo, арендовавшая порядка 22 тыс. кв. м в логистическом парке «PNK-Бекасово». Данная сделка была совершена в формате build-to-suit, проект логистического парка находится на начальном этапе строительства, а выход проекта на рынок ожидается только к 2016 году.
 
Логистическая компания «EД Логистик» заняла 20 тыс. кв. м в складском комплексе «Технопром Бритово». Данный складской проект размещен в Раменском районе, в 31 км от МКАД по Новорязанскому шоссе. Напомним, что в I полугодии текущего года в «Технопорте Бритово» было введено в эксплуатацию 80 тыс. м2.
 
Компания LogoLab арендовала порядка 24 тыс. м2 в логистическом парке «Дмитров». Таким образом, 3PL оператор планирует увеличить грузопотоки Москвы и Московской области в несколько раз. Данная логистическая компания располагает обширной филиальной сетью на территории РФ, но до недавнего времени столичный регион не входил в приоритеты компании. Сделка в логопарке «Дмитров» позволит упрочить позиции логиста на столичном рынке транспортных услуг.
 
Таблица 4. Примеры крупных сделок по аренде/продаже 
складской недвижимости в H1 2014 года
 
 
Источник: Склад-Менеджмент
 
 
Первая половина 2014 года продемонстрировала сохранение высокого спроса на качественную складскую недвижимость у логистических компаний, на которые пришлось около 43% от совокупного объема заключенных сделок. Благодаря крупным сделкам у компаний STS Logistics, LogoLab и DMD-Cargo логистические операторы сохраняют положение привлекательных клиентов для девелоперских и управляющих компаний даже на фоне ослабления общего спроса на рынке. В 2013 году компании сферы логистики продемонстрировали долю в 21% от совокупного спроса, вероятно, что до конца текущего года высокий спрос сохраниться за данными участниками рынка.
 
На компании, занимающиеся ритейлом, за первые 6 месяцев года пришлась 20% доля рынка. Оптовая и розничная торговля, несмотря на некоторые макроэкономические и политические сложности, продолжают оставаться привлекательным и доходным направлением бизнеса. Как отмечалось выше, компания «Бубль Гум» заключила крупную сделку в  производственном округе «ТЛК Томилино», так образов выйдя на привлекательный московский рынок.
 
Распределение спроса по типу арендаторов/покупателей 
складской недвижимости в Московском регионе, H1 2014 года.
 
 
Источник: Склад-Менеджмент
 
 
На компании осуществляющие оптовую и розничную продажу одежды и обуви пришлось 11%, а на организации производственной направленности всего 5%.
 
Привлекательность складского сегмента сохранится и в 2014 году, возможно, что неблагоприятный макроэкономический и политический фон будет играть на снижение среднегодовых показателей спроса. Повторение рекордного объема поглощения рынка в 1 млн. м2, вероятнее не произойдет. На 2014 год прогноз по объему купленной и арендованной складской недвижимости  составляет не более 700 тыс. м2.
 
 

Ценообразование

 
На протяжении всего 2013 года наблюдалось удержание рекордно высоких ставок на качественную складскую недвижимость Москвы и Московской области. Удержание высокой арендной планки удавалось достичь за счет умеренных темпов ввода нового предложения, уступающему показателям спроса, а так же рекордно низкому среднему уровню вакантности. Перелом ситуации на складском рынке начался в конце 1 квартала -начале 2 квартала текущего года, когда ставки снизились в среднем на 7-8% и начала расти вакантность складских проектов. 
 
Причиной замедления и плавного снижения спроса является резкое скачкообразное колебание курса иностранных валют, а так как большинство арендных договоров заключается в долларах или евро, а расчеты происходят в рублях по курсу соответствующих валют на дату расчетов по договору, то подобная ситуация с удорожанием валюты застала врасплох арендаторов. Коридор колебания доллара за первое полугодие 2014 года – около 9%, а коридор европейской валюты – 8%. На протяжении 1 квартал наблюдался планомерный рост валют, а с началом 2 квартала тренд изменился, валютные курсы в середине лета фактически пришли к тем позициям, на которых находились в январе текущего года. Если ситуация связанная с колебаниями валютных курсов стабилизируется, рубль укрепит свои позиции, то сниженные ставки на 8% может поддержать спрос и предотвратить дальнейшее снижение арендных ставок.
 
Таким образом, средний уровень арендных ставок на складскую недвижимость класса А составляет $ 115-125 м2/год, а на недвижимость класса В - $ 110-120 м2/год. К базовой арендной ставке, в качественных объектах – складах класса А, арендатор оплачивает НДС, затраты эксплуатирующей1 организации и коммунальные расходы. 
 
Изменение среднего уровня арендных ставок с высокой точностью и долей вероятности невозможно, но аналитики нашей компании предполагают, что арендные ставки не подвергнуться значительному пересмотру до конца текущего года. Среди основных трендов формирующих арендные ставки можно выделить потребительскую активность, общее состояние экономики и уверенность предпринимателей, доступность финансовых ресурсов в форме кредитов. 
 
Средний уровень стоимости 1 м2 складской недвижимости на рынке московского региона находится на уровне 8500-1300 $/м2, ставка капитализации для складской недвижимости составляет 11-12%.
 
 
 
1  Средний уровень эксплуатационных платежей составляет $ 25-40 м2/год, в зависимости от  индивидуальных характеристик организации и уровня услуг.
 
 

Поправки в законодательстве

 
Введение единого налога на недвижимость для физических лиц будет введено не ранее 2015 года, хотя изначально планировалось начать взимать данный налог с 2014 года. Единый налог на недвижимость заменит налог на имущество и земельный налог. Базой начисления налога будет выступать кадастровая стоимость объекта недвижимости. В соответствии с последним текстом готовящегося законопроекта владельцы жилых помещений будут платить 0,1% кадастровой стоимости объектов, нежилых — 0,5%. Земельные участки под жилье, дачи и сельское хозяйство будут облагаться налогов в размере 0,3% кадастровой стоимости, для земель под другие цели — 1,5%.
 
 
 
 
 






30 ноября
У компании «Декатлон» появится склад под Казанью

Под Казанью заканчивается строительство второй очереди нового, современного логистического комплекса «Константиновский». Строительство ведет ГК «Смайл».


28 ноября
В Московской области будет построен новый индустриальный комплекс

Представители пресс-службы Г. В. Елянюшкина, зам. председателя правительства МО, предоставили информацию о том, что Московской области (Раменский район) будет построен крупный индустриально-складской кластер.


23 ноября
Логистический комплекс «Северные ворота» (Санкт-Петербург) будет пущен с молотка

Представители пресс-службы РАД (Российский аукционный дом) сообщили о том, что выставлен на продажу современный терминально-логистический комплекс «Северные ворота». Комплекс относится к классу «А».


21 ноября
В СК «Северное Домодедово» взято в аренду складское помещение площадью 10 000 кв. метров

Компания «ТНГ Игрушки» (основное направление деятельности компании - оптовые продажи детских игрушек) взяла в аренду в СК «Северное Домодедово» складское помещение общей площадью 10 2412 кв. метр.

16 ноября
В Санкт-Петербурге формат built-to-suit приводит к дефициту нового предложения

84% складских комплексов, из тех, которые были введены в Санкт-Петербурге с начала года - это проекты built-to-suit.

14 ноября
В Московской области будет построен крупный производственно-логистический комплекс

Представители пресс-службы Германа Елянюшкина (заместитель председателя правительства МО) сообщили о том, что в Чеховском районе (поселение Любучанское) будет построен новый производственно-логистический комплекс.


19 октября
ПСН подтвердила назначение УК «Радумли»

Представители пресс-службы ПСН сообщили о том, что компания SVN (девелопер оптово-распределительного центра «Радумля») получила в управление ОРЦ общей площадью более чем 105 000 кв. метров.


17 октября
«Эльдорадо» покупает огромный склад у «А плюс девелопмента»

Издание «Ведомости» сообщает, что розничная сеть «Эльдорадо» собирается купить в Казани крупное складское помещение.

12 октября
Владельцем складского комплекса «Никольское» стала группа «Сафмар»

Появилась информация о том, что владельцем складского комплекса «Никольское» стала группа «Сафмар» (раньше эта группа называлась «Бин»).

10 октября
РФ и Казахстан построят логистический центр за $169 млн. в Домодедово

Компания Coalco (Россия) совместно KTZExpress (дочерняя компания КТЖ ) намерены построить в Домодедово новый погрузо-разгрузочный комплекс ЦСП («Центральный сухой порт»).

06 октября
В Краснодаре оценили объем рынка складской недвижимости в 200 000 кв. м

Андрей Попов, коммерческий директор компании «Бизнес Риэлт» (Краснодар) сообщил, что в Краснодаре сейчас работают в общей сложности 186 различных складских объектов.


03 октября
ИКЕА строит склад в подмосковном Есипово

Представители пресс-центра компании ИКЕА сообщили о том, что в городе Есипово (Московская область) начинается сооружение третьей очереди дистрибьюторского центра компании.